{"id":1878,"date":"2022-01-19T17:40:13","date_gmt":"2022-01-19T17:40:13","guid":{"rendered":"https:\/\/ev-stgeorg.de\/?page_id=1878"},"modified":"2022-02-13T12:03:19","modified_gmt":"2022-02-13T12:03:19","slug":"wohnungs-und-mietensituation-in-st-georg","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/ev-stgeorg.de\/?page_id=1878","title":{"rendered":"Wohnungs- und Mietensituation in St.Georg"},"content":{"rendered":"

Aus: Der lachende Drache, Nr. 2\/2022, S. 4.<\/u><\/strong><\/p>\n

Zur Wohnungs- und Mietensituation in St. Georg<\/p>\n

Teil 2: Schleichende Umwandlung zur \u201eguten Wohnlage\u201c
\n<\/strong>Am 13. Dezember 2021 wurde der neue \u201eMietenspiegel\u201c von der Beh\u00f6rde f\u00fcr Stadtentwicklung und Wohnen (BSW) ver\u00f6ffentlicht.[1]<\/a> Seit 1976 erscheint ein solcher Mietenspiegel im Zwei-Jahres-Rhythmus und regelt aktuell die Mieten von 563.000 frei finanzierten, also nicht (mehr) gef\u00f6rderten Wohnungen. F\u00fcr alle war ein Schock, dass die Durchschnittsmiete von 8,66 Euro je Quadratmeter (2019) auf 9,29 Euro (2021) angewachsen ist, eine Steigerung von 7,3 %.<\/p>\n

Neues Wohnlagenverzeichnis alle zwei Jahre
\n<\/strong>Was viele Menschen nicht wissen ist, dass mit jedem neuen Mietenspiegel \u2013 nat\u00fcrlich auch dem von 2021 \u2013 ein aktualisiertes \u201eWohnlagenverzeichnis\u201c verbunden ist. Nur anders als die 28seitige, in den Bezirks\u00e4mtern ausliegende Brosch\u00fcre zum Mietenspiegel[2]<\/a> umfasst das Wohnlagenverzeichnis 480 Seiten und ist nur \u00fcbers Netz aufzurufen.[3]<\/a> Das aktuelle Wohnlagenverzeichnis erfasst 23.421 so genannte \u201eBlockseiten\u201c. Damit gemeint sind Geb\u00e4udezeilen, die meist zwischen zwei Stra\u00dfen liegen \u2013 der Hansaplatz z.B. hat vier Blockseiten. Jede Blockseite wird in die \u201enormale\u201c oder \u201egute\u201c Wohnlage eingestuft, was monatliche Mietunterschiede von 50, 100 und mehr Euro ausmacht, je nach Gr\u00f6\u00dfe und Ausstattung. Kein Pappenstiel also. Wir hatten in Hamburg ab 1977 zun\u00e4chst vier Wohnlagen (einfach, normal, gut, sehr gut), bald waren es nur noch drei (einfach, normal, gut) und seit 1986 gibt es nur noch zwei (normal, gut), von sog. teuren \u201eAdresslagen\u201c einmal abgesehen.<\/p>\n

Die Wohnlageneinstufung spielt ihre weithin vernachl\u00e4ssigte Rolle bei der allgemeinen Mietenexplosion. Gab es 2011 noch 15.432 Blockseiten in normaler Wohnlage (66,3 %), waren es 2021 nur noch 15.163 (64,7 %). Dagegen haben die Blockseiten in guter, deutlich teurerer Wohnlage von 7.838 im Jahre 2011 (33,7 %) auf 8.258 in 2021 (35,3 %) zugenommen.[4]<\/a> Das sind keine Zahlenspielchen, hier handelt es sich jeweils um einige zigtausend Wohnungen. Und das Tempo der Umstufungen vorrangig von normal zu gut nimmt zu: Reichten 2019 f\u00fcr die Auflistung der Um- und Neueinstufungen noch 4 Seiten[5]<\/a>, waren f\u00fcr 2021 ganze 35 Seiten n\u00f6tig.[6]<\/a><\/p>\n

Zu den \u201eBerechnungsgrundlagen\u201c beim Wohnlagenverzeichnis<\/strong><\/p>\n

Bereits 2006 sind wir in St. Georg seitens des Einwohnervereins und der Anti-Gentrifizierungs-Initiative \u201eSpitz pass auf!\u201c gegen die erstmaligen Hochgruppierungen von normalen in die gute Wohnlage Sturm gelaufen. Protestiert haben wir auch gegen die angeblich wissenschaftlichen Grundlagen f\u00fcr die \u201eBerechnung\u201c der Einstufung. Erreicht haben wir\u00a0\u00c4nderungen bei den Erhebungsmethoden und einige R\u00fccknahmen von Hochgruppierungen. Doch verbessert hat sich an der problematischen \u201eFormel\u201c nichts. Die sieht n\u00e4mlich eine v\u00f6llige \u00dcberbetonung der Bodenpreise bzw. des Bodenrichtwerts (20 %) und des Statusindex (26 %) vor.[7]<\/a><\/p>\n

\"\"
\n\u201eDer Statusindex\u201c, so die offizielle Definition der BSW, \u201emisst die sozio-\u00f6konomische Struktur einer Gebietseinheit\u201c. Das meint, wie viele \u00e4rmere bzw. reichere Haushalte auf einer Blockseite leben, wie viele Kinder und wie viele mit und ohne Schulabschluss usw.[8]<\/a> Wer viele Jahre in einem Haus lebt und feststellen muss, dass links und rechts besser Situierte mit h\u00f6heren Abschl\u00fcssen und weniger Kindern eingezogen sind, lebt dann eben in einer Gegend mit h\u00f6herem Statusindex\u2026Pech gehabt! Was wir seit knapp 20 Jahren kritisieren, die ausschlaggebenden Bodenpreise und Status-Geld-Faktoren, klingt bei der BSW wie folgt: Es \u201ezeigt sich, dass insgesamt vor allem der Statusindex und der Bodenrichtwert zentrale Indikatoren f\u00fcr die Bewertung einer Wohnlage darstellen. In diesen beiden Indikatoren spiegelt sich (\u2026) die \u201aBeliebtheit\u2018 einer Wohnlage wider.\u201c[9]<\/a> In Blankenese wohnen eh weitestgehend nur Menschen auf teurem Grund und mit dicken Portemonnaies, da ist nix mehr zu verlieren. In St. Georg aber sorgt diese Sicht seit gut zwei Jahrzehnten f\u00fcr eine gigantische Verdr\u00e4ngung und einen von der Stadt gef\u00f6rderten Bev\u00f6lkerungswandel.<\/p>\n

Weitere \u201egute\u201c Wohnlagen in St. Georg
\n<\/strong>Obwohl der Gr\u00fcnfl\u00e4chenanteil unver\u00e4ndert ist, der L\u00e4rm nicht abgenommen hat und die Entfernung zum Hauptbahnhof die selbe geblieben ist, m\u00fcssen sich die MieterInnen u.a. der Koppel 1-29, der Schmilinskystra\u00dfe 3-15 und 4-18 und am St. Georgs Kirchhof 19-26 warm anziehen: Sie sind ab sofort in die \u201egute\u201c Wohnlage eingestuft worden (siehe die nachfolgende Tabelle[10]<\/a>). Die Hauseigent\u00fcmerInnen werden jubeln, haben sie doch neben den 7,3 % Mietensteigerung auch noch das \u201eArgument\u201c der teureren Wohnlage auf ihrer Seite.<\/p>\n

Die Verantwortung daf\u00fcr tragen die GesetzgeberInnen, die die Renditegier und solche Mietenspr\u00fcnge \u00fcberhaupt erst erm\u00f6glichen und der Senat, der diese Entwicklung durch immer zweifelhaftere Mietenerhebungen und Mietenspiegel beg\u00fcnstigt. (Michael Joho)<\/p>\n

Daten-Belege auf der Homepage des Einwohnervereins, Rubrik \u201eWohnungspolitik\u201c: <\/em>https:\/\/ev-stgeorg.de\/<\/em><\/a>.<\/em><\/p>\n

[1]<\/a> Zum Mietenspiegel siehe die allgemeine Website der BSW unter https:\/\/www.hamburg.de\/mietenspiegel\/<\/a>.<\/p>\n

[2]<\/a> BSW-Brosch\u00fcre vom 13.12.2021 unter https:\/\/www.hamburg.de\/contentblob\/13249496\/a2706103a82f69a438fa63a3232f2b34\/data\/d-mietenspiegel-broschuere-2021.pdf<\/a>.<\/p>\n

[3]<\/a> Wohnlagenverzeichnis 2021 unter https:\/\/www.hamburg.de\/contentblob\/13249502\/cfbbaccf3c5b1a5ea4e5754b7c201f13\/data\/d-wohnlagenverzeichnis-2021.pdf<\/a>.<\/p>\n

[4]<\/a> B\u00fcrgerschafts-Drucksache 22\/7002 vom 21.1.2022, Nr. 14, https:\/\/www.buergerschaft-hh.de\/parldok\/dokument\/78554\/der_hamburger_mietenspiegel_im_fokus.pdf<\/a>.<\/p>\n

[5]<\/a> \u201eUmstufungen von Blockseiten zum Wohnlagenverzeichnis 2019\u201c, siehe https:\/\/www.hamburg.de\/contentblob\/13442074\/6ade1d0fe68e14a1410e3851b25159b2\/data\/d-um-neueinstufungen-blockseiten-2017-2019.pdf<\/a>.<\/p>\n

[6]<\/a> \u201eUm- und Neueinstufungen zum Wohnlagenverzeichnis 2021\u201c, siehe https:\/\/www.hamburg.de\/contentblob\/15799756\/ba4bcf5ea3f8833ab0d8c68bb9caadd0\/data\/d-um-und-neueinstufungen-von-blockseiten-zum-wohnlagenverzeichnis-2021.pdf<\/a>.<\/p>\n

[7]<\/a> B\u00fcrgerschafts-Drucksache 21\/17503 vom 9.7.2019, Nr. 17, https:\/\/www.buergerschaft-hh.de\/parldok\/dokument\/67089\/zur_wohnungspolitik_in_hamburg_iii.pdf<\/a><\/p>\n

[8]<\/a> BSW: Aktualisierung des Hamburger Wohnlagenverzeichnisses 2017. Bericht vom Mai 2018. S. 7. https:\/\/www.hamburg.de\/contentblob\/11005904\/c930a374f69d82939a0351978d63cd91\/data\/d-wohnlagenverzeichnis-methodenbericht-2017.pdf<\/a>.<\/p>\n

[9]<\/a> BSW: Aktualisierung des Hamburger Wohnlagenverzeichnisses 2019. Bericht vom April 2020. S. 5. https:\/\/www.hamburg.de\/contentblob\/14026012\/4199d29259bc63cb7534ab71c1e559b8\/data\/d-wohnlagenverzeichnis-methodenbericht-2019.pdf<\/a>.<\/p>\n

[10]<\/a> Daten zusammengestellt aus: https:\/\/www.hamburg.de\/wohnlagenverzeichnis\/<\/a> und https:\/\/www.hamburg.de\/contentblob\/15799756\/ba4bcf5ea3f8833ab0d8c68bb9caadd0\/data\/d-um-und-neueinstufungen-von-blockseiten-zum-wohnlagenverzeichnis-2021.pdf<\/a><\/p>\n

\n

Aus: Der lachende Drache, Nr. 1\/2022, S. 3.<\/u><\/strong>\u00a0<\/strong><\/p>\n

Zur Wohnungs- und Mietensituation in St. Georg
\n<\/strong>Teil 1: Was wurde hier eigentlich seit 2011 gebaut?<\/strong><\/p>\n

Am 13. Dezember legte die Beh\u00f6rde f\u00fcr Stadtentwicklung und Wohnen (BSW) den \u201eHamburger Mietenspiegel 2021\u201c vor. Die \u00dcberschrift der entsprechenden Pressemeldung lautete \u201eHamburg setzt Kurs des konsequenten Mieterschutzes fort\u201c.[1]<\/a> Manche\/r Mieter\/in wird sich ob dieser Formulierung die Augen gerieben haben. Um Gottes willen, diesen Kurs auch noch fortsetzen? Tats\u00e4chlich sind Mieten au\u00dferhalb des gef\u00f6rderten Wohnens in den vergangenen zwei Jahren in Hamburg um 7,3 % gestiegen, von 8,66 auf 9,29 Euro je Quadratmeter netto-kalt. Das ist laut Statistik des \u201eMietervereins zu Hamburg\u201c die mit Abstand h\u00f6chste Mietsteigerung seit mehr als einem Vierteljahrhundert und damit auch seit Senats\u00fcbernahme durch Olaf Scholz (SPD) 2011.[2]<\/a> Und diese Form des \u201ekonsequenten Mieterschutzes\u201c soll also auch noch fortgesetzt werden? Weil das alles so toll l\u00e4uft? Wovon reden die BSW und Stadtentwicklungssenatorin Dorothee Stapelfeld?<\/p>\n

Wir wollen es genauer wissen und werden in den kommenden Monaten im \u201eLachenden Drachen\u201c einen Schwerpunkt setzen, um die Wohnungs- und Mietensituation unter verschiedenen Gesichtspunkten zu beleuchten. Ende April soll es dann auf dem Stadtteilbeirat um genau diesen Komplex gehen, der Einwohnerverein wird dazu einen umfassenden Antrag einbringen. In dieser ersten Folge geht es um die Frage, was in St. Georg eigentlich in den letzten zehn Jahren gebaut wurde.<\/p>\n

Viel zu wenig neue Sozialwohnungen<\/strong><\/p>\n

Seit 2011 haben insbesondere B\u00fcrgermeister Scholz und die zust\u00e4ndigen Senatorinnen Jutta Blankau und Dorothee Stapelfeldt (auch beide SPD) gebetsm\u00fchlenartig den so genannten \u201eDrittelmix\u201c propagiert. Unter ihrer \u00c4gide sollen jedes Jahr 33,3 % Sozialwohnungen (des 1.F\u00f6rderwegs), frei finanzierte Wohnungen und Eigentumswohnungen gebaut werden. Die Wohnbau-Ziele sind schon seltsam genug. So haben in Hamburg immerhin 339.000 Haushalte (= 35 % aller Haushalte) Anspruch auf eine Wohnung des 1. F\u00f6rderweges. Real vorhanden sind aber nur 77.724 dieser Sozialwohnungen (Ende 2020).[3]<\/a> M\u00fcsste das nicht dazu f\u00fchren, bedeutend mehr Wohnraum \u00fcber den 1. F\u00f6rderweg (Einstiegsmiete: 6,80 Euro\/qm) entstehen zu lassen, um die riesengro\u00dfe L\u00fccke wenigstens tendenziell zu schlie\u00dfen?<\/p>\n

Aber reichlich frei finanzierte und Eigentumswohnungen<\/strong><\/p>\n

Auch stellt sich die Frage, warum 33,3 % Eigentumswohnungen gebaut werden sollen, zumal die Eigentumsquote in Hamburg nur 23,9 % betr\u00e4gt? (Stand Ende 2018). M\u00f6chte der Senat also, dass mehr Wohnungen f\u00fcr Gut- und Bestverdienende entstehen? Bei gleichzeitiger Vernachl\u00e4ssigung der leistbaren Mietwohnungen? Zu den frei finanzierten Wohnungen ist vielleicht noch anzumerken, dass die Angebotsmieten im nicht gef\u00f6rderten Wohnungssegment in Hamburg laut Forschungsunternehmen \u201eStatista\u201c im Schnitt bei 11,52 Euro\/qm liegen (Stand: 3. Quartal 2021).[4]<\/a><\/p>\n

Drittelmix in Hamburg niemals erreicht<\/strong><\/p>\n

Doch selbst der Drittelmix ist in Hamburg seit 2011 in keinem einzigen Jahr verwirklicht worden. Im Durchschnitt sind laut Senatsangaben zwischen 2011 und 2020 lediglich 25,56 % im 1. F\u00f6rderweg entstanden (= 19.631 Wohneinheiten).[5]<\/a> Drei Viertel des Neubaus dagegen sind teure frei finanzierte und noch teurere Eigentumswohnungen.<\/p>\n

Und was ist nun in St. Georg gebaut worden?<\/strong><\/p>\n

\"\"<\/p>\n

In unserem Stadtteil ist leider alles noch viel schlimmer, entgegen allen Beteuerungen aus dem Bezirksamt Hamburg-Mitte. Von den in St. Georg zwischen 2011 und 2020 insgesamt 987 fertig gestellten Neubauwohnungen sind lediglich 190 Wohneinheiten (= 19,25 %) im 1. F\u00f6rderweg entstanden, also weit weniger als im Hamburger Durchschnitt und noch viel weniger als die angeblich angestrebten 33,3 %. Dagegen wurden 479 Wohneinheiten (= 48,72 %) teure frei finanzierte Neubauwohnungen errichtet sowie 316 noch viel teurere Eigentumswohnungen (= 32,02 %) errichtet. Zur Information: Laut Immobilienportal \u201eImmoscout\u201c betr\u00e4gt der Durchschnittspreis f\u00fcr eine angebotene Mietwohnung in Hamburg Anfang 2022 sage und schreibe 14,13 Euro\/qm, in St. Georg zurzeit sogar 17,06 Euro\/qm.[6]<\/a> Die Quadratmeterpreise f\u00fcr Eigentumswohnungen gibt das Portal \u201eHomeday\u201c f\u00fcr das dritte Quartal 2021 in Hamburg mit 4.200 Euro\/qm, in St. Georg mit 7.300 Euro\/qm an.[7]<\/a><\/p>\n

Die Zahlen belegen, dass Politik und Verwaltung f\u00fcr St. Georg hinsichtlich der Baut\u00e4tigkeit schon seit l\u00e4ngerem nicht gerade einen Kurs des \u201ekonsequenten Mieterschutzes\u201c und der bezahlbaren Wohnungen fahren. Vielmehr geht es im Hauptbahnhofviertel unver\u00e4ndert um die \u201eSoziale Verdr\u00e4ngung als Leitmotiv\u201c, wie schon 2013 ein Aufsatz im VSA-Buch \u201eGespaltene Stadt? Soziale Entwicklungen in der Metropole\u201c \u00fcberschrieben war.[9]<\/a> Eigentums- und teure, frei finanzierte Wohnungen werden unterst\u00fctzt, Sozialwohnungen in einem hohen Ma\u00dfe vernachl\u00e4ssigt.<\/p>\n

Die Auseinandersetzung um das \u201eAnknabbern\u201c des Lohm\u00fchlenparks \u2013 die vom Bezirk geplante Abtrennung eines Parkstreifens zugunsten eines absehbaren Eigentumswohnungs-Komplexes \u2013 ist ein gutes, trauriges Beispiel daf\u00fcr. Sozialwohnungen werden in Wilhelmsburg und im Hamburger Osten errichtet, die citynahen Viertel sind auf Dauer f\u00fcr eine andere Klientel gedacht. Die Segregation, die soziale Bev\u00f6lkerungsentmischung, schreitet voran. (Michael Joho)<\/p>\n

 <\/p>\n

[1]<\/a> Pressemitteilung der BSW vom 13.12.2021, https:\/\/www.hamburg.de\/pressearchiv-fhh\/15689402\/2021-12-13-bsw-mietenspiegel\/.<\/p>\n

[2]<\/a> Laufende Mietervereins-Aufstellung \u00fcber die hamburgischen Mietenspiegel seit 1995, https:\/\/www.mieterverein-hamburg.de\/de\/aktuelles\/statistiken-wohnen-hamburg\/.<\/p>\n

[3]<\/a> B\u00fcrgerschafts-Drucksache 22\/6523 vom 21.12.2021, Nr. 4,
\nhttps:\/\/www.buergerschafthh.de\/parldok\/dokument\/78002\/hamburger_wohnungspolitik_bestand_und_entwicklung_des_1_und_2_foerderweges_und_des_sogenannten_drittelmixes_in_den_104_stadtteilen.pdf<\/a>.<\/p>\n

[4]<\/a> Statista-Berechnung vom 26.7.2021, https:\/\/de.statista.com\/statistik\/daten\/studie\/971531\/umfrage\/mietpreise-auf-dem-wohnungsmarkt-in-hamburg\/<\/a>.<\/p>\n

[5]<\/a> B\u00fcrgerschafts-Drucksache 22\/5066 vom 2.7.2021,
\nhttps:\/\/www.buergerschafthh.de\/parldok\/dokument\/76470\/buendnis_fuer_das_wohnen_maerchenerzaehlungen_und_realitaet.pdf<\/a><\/p>\n

[6]<\/a> Laut Immoscout-Datenerhebung von Anfang Januar 2022, https:\/\/www.wohnungsboerse.net\/mietspiegel-Hamburg\/3195<\/a>.<\/p>\n

[7]<\/a> Laut Homeday-Datenerhebung von Anfang Januar 2022, https:\/\/www.homeday.de\/de\/preisatlas\/hamburg\/st.+georg?utm_medium=SEM&utm_content=&utm_term=&utm_source=google&utm_campaign=Homeday_Generic_DE-%5BPerformance_Max%5D&gclid=EAIaIQobChMItOyE9-al9QIVRCgYCh1uLwKfEAAYAyAAEgKLXfD_BwE<\/a><\/p>\n

[8]<\/a> B\u00fcrgerschafts-Drucksache 22\/6523 vom 21.12.2021,
\nhttps:\/\/www.buergerschafthh.de\/parldok\/dokument\/78002\/hamburger_wohnungspolitik_bestand_und_entwicklung_des_1_und_2_foerderweges_und_des_sogenannten_drittelmixes_in_den_104_stadtteilen.pdf<\/a>.<\/p>\n

[9]<\/a> S. den Beitrag auf der Website der Geschichtswerkstatt St. Georg unter
\nhttps:\/\/gw-stgeorg.de\/wpcontent\/uploads\/2021\/05\/BuchbeitragSozialeSpaltungStGeorg9-13Final.pdf.<\/a><\/p>\n

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Aus: Der lachende Drache, Nr. 2\/2022, S. 4. Zur Wohnungs- und Mietensituation in St. Georg Teil 2: Schleichende Umwandlung zur \u201eguten Wohnlage\u201c Am 13. 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